一级建造师《工程法规》考点：建设工程物权制度

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【考点】土地所有权、建设用地使用权、地役权

1.土地所有权

城市土地属于国家所有;

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;

宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。

【真题】关于土地权属的说法，正确的有( )。【2016】

A.城市郊区的土地归国家所有

B.自留地归集体所有

C.城市市区土地归国家所有

D.农村土地均归集体所有

E.宅基地归农民个人所有

【答案】BC

【解析】A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

C正确，城市市区的土地属于国家所有。

D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外

2.建设用地使用权

(1)设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。

注：新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

(2)设立方式：出让;划拨。(注：转让不是设立方式)

(3)流转方式：建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押(注：“房随地走，地随房走”)

(4)建设用地使用权自登记时设立(注：土地承包经营权不需要登记)

(5)续期：住宅建设用地：自动续期;非住宅建设用地：依法办理。

【真题】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是( )。【2015】

A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构建物及附属设施应一并处分

B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

C.建设用地使用权期间届满的，自动续期

D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记

【答案】A

【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

3.地役权

(1)地役权是用益物权，一般为有偿取得

(2)采取书面形式订立

(3)地役权的产生不需要登记，但未登记不能对抗善意第三人。

(4)未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权

(5)地役权与其他用益物权一并转让，不得单独转让

【考点】物权的变动效力

1.不动产效力变动

(1)登记生效(例外：国家自然资源所有权、土地承包经营权、地役权可不登记)

比较：动产自交付生效;船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。

(2)登记与合同效力的关系：不登记不转移物权，但不影响合同的效力;拒绝登记要承担违约责任

2.动产效力变动

(1)动产自交付生效

(2)例外情况，动产登记的效力：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。

【例】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )

A、若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

B、甲必须收回房屋并向乙方交付

C、丙取得该房屋的所有权

D、乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

【答案】B

【解析】根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，甲虽然与乙签订合同在先，但是并没有办理房屋登记手续，乙并没有获得房屋所有权;而甲、丙之间则进行了登记，丙取得了房屋所有权，甲无权收回房屋，只能向乙承担违约责任。

【考点】债的发生根据

(1)合同：最主要、最普遍的根据。

(2)侵权：注意侵权责任与合同责任的区分：有合同时首先考虑合同之债;造成人身伤害的，肯定是侵权之债;有合同但损害与合同无关，也首先考虑侵权之债。

(3)不当得利：受益人向受损人返还

(4)无因管理：管理过程中支出的必要费用由本人(被管理人)承担

【真题】在施工过程中，施工企业与甲材料供应商订立材料买卖合同，但施工企业误将应支付给甲材料供应商的货款支付给了乙材料供应商。关于该货款处理的说法，正确的是( )。【2016】

A.只能由法院确定归属

B.施工企业可以要求乙材料供应商返还不当得利

C.乙材料供应商应当返还给甲材料供应商

D.甲材料供应商可以依据买卖合同要求乙材料供应商返还

【答案】B

【解析】不当得利，是指没有法律上或者合同上的依据，有损于他人利益而自身取得利益的行为。由于不当得利造成他人利益的损害，因此在得利者与受害者之间形成债的关系。得利者应当将所得的不当利益返还给受损失的人。不当得利产生的债被称为不当得利之债。

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